L’acquisto della prima casa è un Momento #3 molto importante nella vita di una persona, un obiettivo difficile da raggiungere per tanti motivi. Certo è che per avere un tetto sotto il quale dormire si può scegliere anche di andare in affitto, una soluzione alternativa che presenta anch’essa dei vantaggi, soprattutto dal punto di vista fiscale. 

Da un’analisi statistica sulle proprietà immobiliari condotta dall’ISTAT è emerso che in tutti i Paesi d’Europa la maggior parte delle persone vive in un’abitazione di proprietà. In particolare in Italia il 72,4% delle famiglie possiede un’abitazione. Un trend questo stabile a partire dal 2008 ad oggi, contro il 70% della media dell’UE. 

Nelle famiglie meno abbienti la proprietà dell’abitazione scende 51,9%. Dal 2008 ad oggi il trend è negativo e questo vuol dire che meno famiglie si sono potute permettere gradualmente nel tempo la prima casa. 

Inoltre se si considera l’età anagrafica, si nota che all’aumentare della stessa, aumentano anche le abitazioni di proprietà. Infatti chi ha 65 anni ha nel 90% dei casi un appartamento di proprietà. All’opposto il trend di chi possiede la prima casa, che ha meno di 35 anni, dal 2008 ad oggi, è fortemente in diminuzione, probabilmente causato dalla crisi sui redditi personali o anche al cambiamento nei costumi sociali.  

L’investimento immobiliare quindi rappresenta la forma più diffusa di risparmio e la voce più rilevante nel patrimonio familiare.  

Pianificare l’acquisto 

Nel pianificare l’acquisto della prima casa è importante considerare non solo il prezzo dell’immobile, ma le tante spese accessorie alle quali si può andare incontro come ad esempio le imposte di registro che per l’acquisto della prima casa sono il 2% del valore catastale. Da considerare anche l’onorario del notaio che può variare a seconda del professionista a cui ci si rivolge (mediamente € 3.000,00). Da aggiungere anche le eventuali spese di agenzia, anche queste variano in funzione dell’agenzia stessa. Se poi si accende un Mutuo si deve considerare l’impatto dell’imposta del 2% sul valore del mutuo stesso (previsto solo per le seconde case). Sempre nel mutuo ci sono da considerare il costo di perizia e quello per l’istruttoria della pratica, nonché il premio per l’assicurazione obbligatoria a copertura del rischio sull’immobile per “incendio e scoppio”. Se tiriamo le somme, già da sole, le spese accessorie, possono arrivare ad un valore di circa € 20.000,00 da sommare poi al prezzo dell’immobile che si vuole acquistare. 

Oltre a ciò è importante tenere a mente che, oltre alla somma necessaria per pagare l’immobile e le varie spese accessorie accennate qui sopra, si potrebbero sostenere una tantum anche costi per una eventuale ristrutturazione, per l’arredamento o per il trasloco. 

Per comprendere bene a cosa si va incontro e soprattutto progettare con precisione l’acquisto della prima casa consiglio di rivolgersi ad un professionista del settore che può aiutare la persona a fare chiarezza sui tanti aspetti da considerare e soprattutto a pianificare correttamente l’acquisto secondo le proprie esigenze. Esistono infatti variabili e opportunità che si potrebbe non conoscere e non avere considerato per portare avanti il progetto. 

Il Mutuo 

In caso di richiesta di un finanziamento, i mutui ipotecari sono le forme di finanziamento più diffuse ed economiche: si chiamano così perché prevedono l’accensione di un’ipoteca sull’immobile per il quale si richiede il prestito. In altre parole, a garanzia del pagamento, in caso di insolvenza, si sta offrendo la casa stessa.  

Nel caso si richiedesse un mutuo, un elemento da non trascurare è valutare l’impegno mensile che questo comporta, comprendere bene che questo avrà una durata di molti anni e comporterà inevitabilmente una riduzione del proprio tenore di vita, questo può comportare anche il cambiamento del proprio stile di vita. Di base è bene impegnare non più di 1/3 del proprio reddito netto, per non trovarsi impreparato o in difficoltà in caso di spese impreviste o al verificarsi di problemi connessi al lavoro e/o alla salute. Non dimenticarsi di considerare le altre forme di finanziamento accese, anche quelle impegnano il reddito mensile. Tutto questo forma il merito creditizio della persona e la banca ne terrà conto nel momento della delibera del mutuo.  

Nella fase di erogazione del mutuo, la banca non finanzierà mai l’importo totale del prezzo di acquisto dell’immobile, di solito massimo l’80%. Tra l’altro questo valore viene determinato dal perito della banca stessa e può discostarsi dal prezzo di vendita. E’ bene quindi avere del risparmio da parte che andrà a coprire la quota non coperta dal mutuo. Se poi si riesce a coprire anche il 50% del prezzo di acquisto, gli interessi (il costo) del mutuo saranno minori. Si potrà scegliere in quest’ultimo caso eventualmente anche una durata più breve come ad esempio 10 anni e anche in questo caso gli interessi passivi del mutuo saranno più bassi. Quindi riducendo l’importo del mutuo rispetto al valore dell’immobile e riducendo la durata, si ridurranno anche i costi intrinseci del finanziamento 

Di mutui ne esistono diverse tipologie: Mutuo prima casa oppure Mutuo per ristrutturazione e ancora Mutuo di liquidità, ciascuno di essi ha una propria funzione e costi specifici. Oltre a ciò i mutui sono diversi tra loro per la durata del finanziamento, che di solito è compresa tra i 5 ed i 30 anni, e per la modalità di calcolo della rata. La rata può essere calcolata applicando un tasso di interesse fisso o variabile sul capitale dato in prestito, ma sono disponibili sul mercato anche formule miste o con tetto massimo all’ammontare della rata mensile variando la durata del finanziamento. Piuttosto che fare il giro delle banche e spendere tanto tempo e crearsi confusione, consiglio di rivolgersi ad un professionista del settore che può aiutare la persona o la famiglia a fare già una prima scrematura dei mutui alle migliori condizioni. Per questo esistono anche delle piattaforme on line che con la massima semplicità di un click selezionano i mutui migliori. Il valore aggiunto che può portare il professionista è aiutare a costruire su misura il progetto personalizzando le soluzioni in base alle esigenze della famiglia e in base al momento economico che si attraversa.  

Infatti è importante ricordarsi, che nel tempo le condizioni economiche dei mutui possono cambiare e fare delle valutazioni periodicamente diventa fondamentale. Si potrà rinegoziare un vecchio mutuo per ricercare sul mercato condizioni migliori. Non solo: è possibile anche cambiare tipologia di mutuo e scegliere una surroga che per legge non prevede costi di perizia e istruttoria.. 

Fondo Garanzia mutui prima casa 

Oggi si ha la possibilità anche di accedere al Fondo Garanzia mutui prima casa. E’ una misura di facilitazione nell’accesso al credito, dove lo Stato si fa garante nei confronti della banca. Da verificare le proprie caratteristiche per accedere a questo formula di credito. 

Anticipazione sul Fondo Pensione e TFR 

E’ importante sapere che si può chiedere un’anticipazione per acquisto prima casa per se o per i figli per una somma pari al massimo al 75% del proprio zainetto previdenziale se si ha almeno 8 anni di partecipazione ad una forma pensionistica complementare/fondo pensione. Quanto richiesto verrà tassato però al 23% (aliquota attualmente in vigore). Si potrà però poi recuperare la tassazione applicata reintegrando nel tempo, in tutto o in parte quanto prelevato. Analogamente è possibile richiedendo un’anticipazione del proprio TFR. In questo caso però non è possibile reintegrarlo e quindi recuperare la tassazione subita. 

Proteggere la tua prima casa e tutelare la tua famiglia 

L’acquisto della prima casa è un impegno importante per un nucleo familiare e difenderlo, proteggerlo da eventuali rischi diventa strategico per l’equilibrio economico della famiglia stessa. Faccio riferimento alla polizza payment protection insurance (PPI) che copre il rischio perdita di lavoro. Infatti in caso il mutuatario non dovesse più riuscire a pagare, anche temporaneamente, la rata del mutuo, si attiva tale copertura che sosterrebbe così l’impegno finanziario. Analogamente si può stipulare una copertura in caso di morte, gravi malattie e perdita dell’autosufficienza.  

Esiste un’unica polizza obbligatoria da stipulare in fase di erogazione del mutuo che copre però il rischio di eventuali danni che può subire l’immobile come per incendio e scoppio, ma tutela la banca erogatrice del mutuo e non la famiglia. 

Il conto corrente di appoggio della rata 

E’ importante sapere che la banca che eroga il mutuo non può comunque obbligarti ad aprire un conto corrente né a stipulare una polizza assicurativa sulla vita proposta dalla stessa banca. Esistono, inoltre, fondi pubblici di solidarietà che consentono una sospensione momentanea del pagamento delle rate del mutuo in caso di improvvisa difficoltà economica connessa alla morte di uno di titolari del mutuo, nel caso di perdita di lavoro o di malattie gravi. E’ possibile pagare le rate di un mutuo stipulato con una banca utilizzando il conto corrente di un’altra banca semplicemente attivando la modalità di addebito periodico sul conto corrente. 

Una casa come investimento per ottenere una rendita immobiliare 

Una casa può costituire anche un investimento: ad esempio per ottenere mensilmente una rendita dall’affitto. In questo caso, è importante conoscere anche gli aspetti fiscali, in quanto le imposte che gravano sull’acquisto e la proprietà di seconde o terze case sono maggiori di quelle relative all’abitazione principale. Per questo si può optare verso una formula più semplice e conveniente e con meno aggravi di costi e di pensieri come ad esempio investire la propria liquidità in strumenti finanziari o assicurativi che possano restituire una cedola mensile sul conto corrente. Per questo diventa fondamentale essere seguiti da un professionista del settore con esperienza pluriennale.