Vuoi comprare una casa all’asta, ma hai dei dubbi e ti piacerebbe sapere come funziona?

Acquistare una casa all’asta può essere un ottimo affare ma è necessario sapere quali sono i vantaggi e i rischi per evitare brutte sorprese.

Massimo De Giorgi Consulente Finanziario insieme al suo Team di esperti ti guiderà nell’acquisto di una casa all’asta.

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Una guida utile per sapere come funziona

Quali immobili vanno all’asta?

• Case di privati che non sono riusciti a onorare dei debiti;
• Immobili di aziende che hanno dichiarato fallimento, per cui i beni sono posti in vendita per pagare i creditori;
• Beni immobili di enti pubblici; in questo caso la vendita all’asta è obbligatoria per trasparenza.

L’acquisto d’immobile all’asta è sicuro, perché la procedura è autorizzata dal tribunale che incarica un tecnico di redigere una perizia dell’immobile con la stima.

Come funziona un’asta immobiliare?

Nella vendita di una casa all’asta, il giudice fissa i termini dell’asta e definisce se è senza incanto o con incanto (con offerte al rialzo), questa seconda opzione è meno utilizzata e in genere adottata se l’immobile non viene assegnato nella prima fase.

Asta senza incanto: Gli interessati devono presentare le offerte in busta chiusa, senza segni distintivi, secondo le indicazioni riportate nell’avviso d’asta; con una cauzione pari al 10%.

In presenza di più offerte valide è indetta un a gara tra i partecipanti utilizzando come base d’asta l’offerta più alta.

Dopo l’aggiudicazione, il giudice emette un decreto con le modalità e le scadenze di pagamento.

Asta con incanto: Se l’immobile non è aggiudicato nella prima asta, il giudice dispone una nuova asta con incanto, si tratta di una gara pubblica, nella quale i partecipanti dichiarano la loro offerta. L’asta è dichiarata conclusa nel momento in cui siano trascorsi almeno tre minuti dall’ultima offerta e nessuno abbia fatto un rilancio.

Come faccio ad avere informazioni sulla casa all’asta?

Gli immobili venduti tramite aste giudiziarie devono essere pubblicizzati online e sui quotidiani secondo modalità stabilite dal giudice.

Una volta individuata la casa, è consigliabile prendere visione della perizia che riporta in modo dettagliato le informazioni:

• I dati catastali dell’immobile;
• Il valore del bene, in riferimento al mercato;
• La planimetria;
• Lo stato di manutenzione, eventuali problematiche legate ad es. ad abusi edilizi, la sanabilità degli stessi e i relativi costi, vincoli, servitù e diritti di terzi,
• Eventuale situazione debitoria nei confronti del condominio,
• Quota dell’immobile in vendita.

Nessuno comprerebbe una casa senza averla vista. È indispensabile contattare il professionista delegato della custodia chiedendo di poter visionare l’immobile e rendersi conto di persona dello stato e del contesto in cui si trova.

Comprare casa all’asta: i vantaggi

Acquistare un immobile all’asta comporta alcuni vantaggi, tra cui:

• Costo di acquisto dell’immobile: un’abitazione all’asta ha un prezzo inferiore rispetto al valore di mercato. Calcolare esattamente quanto si risparmia non è possibile poiché subentrano differenti variabili, in linea generale il risparmio può variare da un minimo del 10% ad un massimo del 60%;
• Trasparenza della documentazione: l’asta è una procedura effettuata dal Tribunale, di conseguenza è presente l’obbligo di rendere le informazioni riguardanti l’immobile reperibili;
• Acquisto in modalità telematica: permette ad un maggior numero di acquirenti di poter partecipare all’asta, anche a distanza. Il Consiglio Nazionale del Notariato ha creato la “Rete Aste Notarili”, garantisce la sicurezza di chi partecipa alle aste telematiche;
• Disponibilità di una perizia immobiliare. Un consulente del Tribunale, dopo il pignoramento, ha il compito di valutare attentamente l’immobile. All’interno di questo documento, viene indicato inoltre, anche il prezzo di vendita e il prezzo minimo di rialzo. Le informazioni sono pubbliche, di conseguenza qualsiasi cittadino può reperirle facilmente.

Comprare casa all’asta: gli svantaggi

D’altra parte, però, bisogna essere a conoscenza dei possibili svantaggi, tra cui:

• Procedure complesse: prima di acquistare una casa all’asta è fondamentale avere esperienza nel settore. Il supporto di un consulente delegato può essere utile per definire le procedure e preparare tutta la documentazione necessaria. I dettagli tecnici, forniti prima dell’asta sono differenti, tra cui quale immobile è in vendita, quali sono i dettagli relativi allo svolgimento dell’asta, il prezzo base, il prezzo minimo di rialzo, il termine della presentazione delle offerte e la procedura di vendita;
• Tempi definiti: una volta aggiudicato l’immobile, i tempi sono di 60 e 90 giorni per saldare il debito. Il dovuto può essere pagato per il totale oppure con mutuo. In quest’ultimo caso, bisogna rivolgersi ad un istituto bancario in grado di erogare questa tipologia di mutui entro il periodo stabilito.
• Assenza di garanzia per vizi di forma e per mancanza di qualità. Infatti, trattandosi di una procedura imposta all’esecutato, manca un soggetto responsabile che risponda ai vizi di forma.

Comprare casa all’asta: i rischi

Per evitare rischi o brutte sorprese, ci sono diversi aspetti da valutare nell’acquisto di una casa all’asta;

• L’entità di eventuali lavori di ristrutturazione che potrebbero annullare il vantaggio economico;
• La presenza di abusi edilizi;
• L’entità dei debiti nei confronti del condominio, il nuovo proprietario è tenuto al pagamento delle spese condominiali ordinarie, anche dell’anno precedente all’acquisto. Per quanto attiene eventuali spese condominiali straordinarie, il debito è in carico al vecchio proprietario.
• Verificare che nell’avviso di vendita sia prevista la liberazione dell’immobile al momento dell’aggiudicazione.
• Leggere con molta attenzione l’avviso di vendita per verificare quali spese sono a carico dell’aggiudicatario, trovi maggiori dettagli più avanti.

Quando si compra casa all’asta, serve il notaio?

Nelle vendite d’immobili all’asta non serve il notaio, il trasferimento dell’immobile all’aggiudicatario, chi ha offerto il prezzo più alto, avviene con decreto di trasferimento da parte del giudice. Il notaio è necessario, solo, se si ricorre a un mutuo per finanziare l’acquisto della casa.

Quali sono le spese a carico dell’aggiudicatario?

Le spese a carico dell’aggiudicatario sono decisamente più basse rispetto all’acquisto di un immobile nel mercato libero. Le spese d’asta, relative al trasferimento, sono divise al 50% tra aggiudicatario e creditore, anche se in alcuni casi il giudice può determinare diversamente gli importi e inserirlo nell’avviso di vendita; Bisogna inoltre considerare le imposte.

Ecco il dettaglio delle spese a carico dell’aggiudicatario:

• Prezzo di aggiudicazione da saldare entro 120 giorni;
• Imposte catastali, ipotecarie e di registro;
• IVA, in caso di acquisto da impresa edile fallita;
• Notaio, se richiede il mutuo;
• Compenso del delegato alla vendita e ulteriori spese accessorie.

Nei casi in cui, il potenziale compratore, si appoggia ad un’agenzia sono previste anche spese di agenzia.

Comprare casa all’asta senza soldi, è possibile?

Si può acquistare una casa all’asta senza soldi, purché si abbia almeno la disponibilità per:

• la cauzione del 10% da versare contestualmente all’offerta;
• le spese successive all’aggiudicazione (come l’imposta di registro, le imposte ipotecarie, e quelle catastali);
• le cancellazioni delle ipoteche, che verranno restituite dopo circa un anno (quando si farà il Piano di riparto);
• e il compenso per l’eventuale soggetto delegato.

Si può comprare una casa all’asta con un mutuo?

Si, si può acquistare una casa all’asta anche attraverso la stipula di un mutuo. Esistono infatti delle convenzioni fra tribunali e banche, ma è bene informarsi per tempo così da arrivare all’asta con una pre-delibera di fattibilità: quando ci si aggiudica un’asta, infatti, il pagamento avviene prima del decreto di trasferimento dell’immobile al nuovo proprietario; perciò, la banca deve mettere a disposizione la somma richiesta prima di poter disporre dell’ipoteca sull’immobile.